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よくある質問q&a

Q.1 「任意売却」とは?

税金や住宅ローンの滞納による「競売」を回避する方法!
住宅ローンの返済が困難な状況に陥った場合、債権者(各金融機関・抵当権者)との合意の上で、債務を整理し、「競売」で処理される前に不動産を任意に売却することです。
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。
これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が「競売」にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。
つまり、ご自宅が他人の手に渡り、出て行かなければならなくなる、という事です。
もし、退去せず住み続けていると、不法占拠者として強制退去命令が出されることになります。
任意売却は、そのような強制執行される「競売」とは違い、自らの意思でご自宅を売却することができます。
さらに、一般の売却と同様の方法で販売される為、任意売却と知らtれずに売却が可能です。

Q.2 「競売」とは?

債権者からの申立てを受け、裁判所が不動産を強制的に売却すること!
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。
これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が「競売」にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。
つまり、ご自宅が他人の手に渡り、出て行かなければならなくなる、という事です。
もし、退去せず住み続けていると、不法占拠者として強制退去命令が出されることになります。

Q.3 住宅ローンの滞納が続いているが、今後どうなる?

3か月間は手紙による督促 ⇒ そのまま放置すると競売手続きに進みます!
3か月間は手紙による督促がくるだけで、電話による督促などはありません。
滞納期間3か月では競売にはかけられません。しかし、この期間に次のことを検討する必要があります。
①住宅ローンの支払い方法の見直しをする(ボーナス払いナシや、月額支払いを減額する)
②任意売却で自宅の売却をする
③弁護士を通して個人の民事再生手続きをし、月々の減額要請を裁判所にする
通常の住宅ローンは、6か月間延滞(住宅金融支援機構の場合、一般銀行の場合には3か月で処理することもある)をすると期限の利益の喪失となり、債権が保証会社に移行します。
1か月分でも延滞し、電話などがかかって来たときには、居留守などは使わずに「誠意ある対応」をとってください。
消費者金融などから借り入れをして、住宅ローンの返済をすることは避けた方がよいでしょう。
さらに滞納が続くと、債権者が競売の申立てを行い、何もせず放置してしまうと「競売」になってしまいます。「競売」で落札されると、ご自宅から強制的に退去させられます。
滞納が続きそうだな・・・と思ったらまずはご相談ください!
ご相談は早すぎるということはありません。いつでもご連絡ください!

Q.4 税金の滞納が続き、差押えを受けた。どうしたらよいか?

任意売却支援機構では、各機関等との交渉を含めお手伝い致します。
税務署や役所などとの交渉を含め、解決へのお手伝いを致します。
例えば、「自己破産」をしても滞納した税金の支払義務は免責されません。
任意売却であれば、その過程で税金の滞納分も売却代金から清算することができます。
新たな生活をスタートさせるために、「任意売却」という解決方法があることを是非知ってください!
任意売却のご相談はフリーダイヤル0120-787-119までお気軽に!

Q.5 催告書・督促状が届いた場合

今回の滞納はなぜ起きてしまったのですか?
現状をしっかりと把握!任意売却という選択も視野に入れてください。

まずはしっかりと現状を把握してください!
滞納の理由はさまざまです。「たまたまうっかり支払い忘れてしまった」のか、「リストラされ収入が0になってしまった」、「病気や事故による入院」、「離婚」、「少し前から返済が厳しい状況が続いていた」など・・・その状況により深刻度は異なります。
通常住宅ローンは、滞納期間が6ヶ月を超えると期限の利益を喪失し、代位弁済・保証履行となります。
代位弁済・保証履行とは、住宅ローンを契約する際に同時にする保証契約に基づき、保証機関があなたに代わって、住宅ローンの残金を、借入先に保証人として全額支払うものです。
この場合、あなたの債務は代位弁済・保証履行を行った保証機関に移る為、その後は保証機関から一括返済するよう通知が届きます。
しかし、住宅ローンの月々の返済が困難になった為、代位弁済・保証履行となってしまったのに、何百万、何千万円もの残債を一括で返済するのは到底不可能なことでしょう。
催告書・督促状が届いたからといって、いきなり上記のような代位弁済・保証履行にはなりませんが、滞納が4ヶ月~5ヶ月続くと、自宅や勤務先にまで督促の電話が来たり、いわゆるブラックリストに載ってしまいカードが使えなくなったりすることがあります。
現状をしっかりと把握して、早い段階から任意売却という選択も視野に入れるべきです。
まずはお早めに、任意売却支援機構までご相談ください!

Q.6 「期限の利益の喪失」とは?

「期限の利益」とは ⇒ 簡単に言えば、分割で支払える、という事です。
この利益を喪失するという事は、分割払いができなくなるという事で、つまり一括で支払わなければならなくなる、という事です。

具体的には、住宅ローンを組む場合、たいてい分割で20年、30年ローンなどを組みますよね。
住宅ローンをきちんと毎月返済しているうちは、銀行や債権者は何も言えません。約束通り支払っているので、当然のことです。
ところが、この支払いを滞納し、その状態が数か月続くと「期限の利益」を喪失してしまいます。
毎月きちんと分割で支払います、という約束を破ったことに対する処置、という事です。
そして、「期限の利益の喪失通知」が手元に届きます。そこには残っている住宅ローンをすべて一括で支払ってください、と書かれています。この通知が来てから慌てても遅いのです。
通知後は分割での支払いは受け付けてもらえません。その場合選択肢は以下の3つです。
①全額一括で支払う
②任意売却をする
③競売で強制執行される
「期限の利益の喪失通知」が届いても、あきらめるのはまだ早いです!
今すぐ、任意売却支援機構までご相談ください!

Q.7 「代位弁済」とは?

「代位弁済」とは ⇒ 住宅ローンの滞納が続いた場合、ローンの支払い義務者に代わって、保証機関が残債を一括で支払うこと。
住宅ローンを契約する際に同時にした保証契約に基づき、保証機関があなたに代わって住宅ローンの残金を、借入先に保証人として全額支払います。
この代位弁済が行われるまでの期間は、公庫・銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納してから大体3ヶ月~6ヶ月で代位弁済となります。
代位弁済後は、保証機関に債権が移ります。その為、保証機関が肩代わりした残債について、保証機関に一括で支払うよう請求されることになります。

Q.8 競売の申立てを受けた。まだ間に合う?

申立てを受けた時期によりますが、まだ間に合います!
お手元に「競売開始決定通知」が届いて間もない場合は、まだ間に合います。
しかし、任意売却を行うのに残された時間はかなり少ないです。
「競売開始決定通知」が届いてから「競売」が実行されるまで、約6ヶ月しかありません。
この6ヶ月間で、債権者との交渉や、不動産の調査、販売活動などを行わなければなりません。
「競売開始決定通知」が届いた方、大至急!任意売却支援機構までご相談ください!

Q.9 競売になると情報が公開されてしまうというのは本当?

本当です!新聞やインターネット等で競売情報が公開されます。
裁判所が競売の申立てを受け、事件番号を指定し、入札・開札期間などを公開することを「公告」といいます。
競売が開始されると、新聞やインターネット等で競売情報が公開されます。
その為、配慮のない購入希望者が自宅や近所に見にきたり、執行官による現況調査が入ったりすることで、近隣に知られてしまう可能性があります。
誰でも取得可能な登記簿謄本にも、競売開始決定について記載されますので、ご自宅が競売にかけられていることを第三者に知られる可能性があります。

Q.10 競売と任意売却、家を手放すならどちらでも変わらないのでは?

いいえ!それは違います。
一番の違いはお金です!
売却金額はもちろん、引っ越し代の有無も含め大きく異なります!
引越時期や情報公開などのプライバシーについて、精神的負担もかなり異なります。

Q.11 どんな場合に任意売却を検討するべき?

税金の滞納・住宅ローンの滞納が2ヶ月続いたら、まずはご相談ください。
たった2ヶ月で? !と思われるかもしれません。でもよく考えてください。
滞納を解消するには、その遅れている2ヶ月分と共に本来の支払い分を合わせて3ヶ月分支払わなければなりません。
例えば、住宅ローンが毎月10万円だとしたら、3ヶ月分+遅延金で30万円以上支払うことが必要になります。それは現実的に可能ですか?
支払い滞納が慢性化している場合や、今後支払える目処が立たない場合、住宅ローン支払いのリスケジューリングが出来ない場合は、任意売却をご検討ください。
滞納が続きそうだな・・・と思ったらまずはご相談ください!
ご相談は早すぎるということはありません。いつでもご連絡ください!

Q.12 費用はどのくらいかかる?

任意売却にかかる費用は0円です!
任意売却における費用・手数料を別途いただくことはありません。
相談料や着手金、成功報酬などもいただいておりません。
詳しくは、下記をご覧ください。
お客様のご負担が0円になる理由

Q.13 自己破産したら住宅ローンの支払いはどうなる?

自己破産の手続きにより免責が認められると、住宅ローンの残債は支払わなくてよくなります。
しかし、すべての支払いを免除されるわけではありません。
税金・健康保険料などは、自己破産しても支払い義務が残ります。

Q.14 自己破産する場合でも、任意売却を検討した方がいい?

是非、ご検討ください!
自己破産する前に任意売却をする方が断然有利です。
破産手続き前に、任意売却で所有不動産を先に処分した場合、資産がなくなり同時破産となる 可能性が高くなります。
その場合、通常20万~50万円程かかる自己破産手続き費用が、3万円程度ですみます。(但し、弁護士や司法書士等の代理人報酬は別です)
更に、資産の換価処分が必要ないので、破産手続きが簡略化され、破産免責になるまでの期間も
大幅に短くなります。

Q.15 住宅ローン以外にも借金があるが、任意売却できるか?

任意売却できます!
ご所有不動産を担保に複数借入れをされている場合や、消費者金融などからの借入れが複数ある場合もありますが、それらすべての債権者と、専門の相談員が話し合いをいたします。
任意売却でご所有不動産の売却を行うと共に、債務整理・自己破産についても専門家がサポートいたします。
任意売却支援機構では、弁護士・司法書士・任意売却専門の不動産会社が共同で連携して解決にあたりますので、どのようなケースでもお気軽にご相談ください!

Q.16 離婚した場合の住宅ローンの滞納について

 

離婚した場合の問題は、大きく以下の4つです。
(例として、わかりやすく元夫・元妻としています)
① 離婚を機に、住宅ローンの連帯保証人から外れたい
② 元夫名義の住宅ローンが滞納、元妻(債務者ではない)が現在居住中の場合
③ 元夫名義の住宅ローンが滞納、連絡が取れない場合
④ 連帯保証人である元妻が現在居住中の家を、元夫が任意売却したい場合
①の場合、連帯保証人から外れることは不可能ではありませんが、かなり難しいです。
別の連帯保証人を立てるか、新たに住宅ローンを組み直し連帯保証人から外れるか、です。
解除条件など各金融機関により異なりますので、まずは金融機関に可能かどうかご相談ください。
②の場合、住宅ローンの滞納が続けば、任意売却又は競売となり、住み続けることが困難になる
可能性があります。
③の場合、任意売却するためには、名義人である元夫の同意が不可欠です。
このような場合でも諦めず、まずはご相談ください。
④の場合、任意売却するためには、元妻の協力が必要になります。できれば当事者同士で話合い
を重ね、円満に進めていくことが望ましいですが、なかなか進まない場合には、専門家が間に入り
解決に向け調整することも可能です。

Q.17 現在、他業者に売却を依頼しているが、なかなか売れず困っている

任意売却支援機構に一度ご相談ください!
任意売却をスムーズに行うには、専門知識と経験が不可欠です。
一般的な不動産売買と違い、税金の滞納・差押えへの対応や、債権者(各金融機関や抵当権者)との交渉や、報告など、任意売却ならではのノウハウを必要とします。
交渉がうまくいかず、債権者の同意が得られない場合は、任意売却ができず競売になってしまうこともありえますのでご注意ください。
もし、なかなか動きがなくてご不安な場合は、一度ご相談ください。

Q.18 「個人再生」とは

個人再生とは、債務を最大90%減免し、最長5年間で分割支払いをしていくことが可能になる個人の再建を図る制度です。
自己破産と異なり、財産を処分する必要がないため、「住宅ローンがまだ残っているが、住宅を手放したくない」という方の選択肢の1つになります。
しかし、住宅ローン以外の借金が5,000万円以上ある場合や、手続の為の資金が用意できない場合などは個人再生ができません。
さらに、住宅ローンに関しては減額にはなりませんので、引き続き返済していかなくてはなりません。他にも個人再生を行うための諸条件等があります。
任意売却支援機構では、任意売却だけでなく個人再生や自己破産なども包括的に検討し、専門の相談員がご相談をお受けしています。

Q.19 「任意整理」とは

任意整理とは、裁判所などの公的機関を通さず、毎月の支払や利息などの支払いを減額してもらえるよう債権者と交渉して、借金を圧縮・整理することです。
任意整理後に残った債務は、通常3~5年間で分割して支払っていくことになります。
ある程度、今後も収入の見込みがある場合に任意整理が可能になります。

Q.20 「差押え」とは

「差押え」とは、強制執行の1つです。ここでは特に不動産の差押えについて説明します。
税金や健康保険料の滞納が続いたり、住宅ローンの滞納が続くと、債権者(各金融機関や抵当権者、市や区など)は債務者の財産である不動産に「差押え」を行います。
これは、債務者の不動産(土地・建物)を処分し、滞納金や貸付金を回収しようとするものです。
具体的には「競売」によって債務者の不動産を処分・換価し、そこから債権の回収を図ります。
この「差押え」⇒「競売」の流れを止め、より有利に不動産を売却することができるのが「任意売却」
という方法なのです!
※「差押え」は不動産に限りません。給与や預金のような債権への差押えもありますし、動産(貴金属や現金など)への差押えもあります。いずれも国による強制力を伴います。
「差押え」されてしまった!という場合は、まずお電話ください。
迷わずに勇気を出して、少しでも早くご相談ください!

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