東京・神奈川の任意売却は任意売却支援機構にお任せください。

所有権を放棄せざるを得なくなった不動産物件を処分する方法としては、競売が知られています。一方で、任意売却によっても同様に不動産物件を処分することができ、こちらのほうがメリットがより大きくなる場合があります。
任意売却を検討するにあたって、まずはどこの窓口に相談すればよいのでしょうか。ここでは「任意売却支援機構」を中心に、任意売却初心者にもわかりやすく無料相談についてお伝えしていきます。

任意売却を公的にサポートする相談機関として、「任意売却支援機構」があります。任意売却支援機構は各都道府県に点在しており、これから住宅の任意売却を検討している方や、すでに任意売却の必要性に迫られている方にむけて相談窓口を開き、売却を円滑に進めるための情報提供を行っています。

任意売却支援機構は弁護士、司法書士、行政書士など法律の専門家によって構成され、必要ならば依頼者に代わって売却に必要な法的手続きを遂行してくれます。

任意売却支援機構については公式ウェブサイトから詳しい情報がチェックできますので、住宅の処分のリミットが迫っている方はぜひ一度サイトにアクセスし、具体的な相談内容をシミュレーションしておきましょう。

任意売却と競売は別々の制度ですが、初心者の方にとってはそれぞれの違いがわかりにくいかもしれません。ここでは任意売却と競売の違いをまとめつつ、それぞれの特徴について見ていきましょう。

・任意売却と概要

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が返済できない場合、金融機関の同意のもと、売却後も住宅ローンが残る不動産を売る方法です。

住宅ローンが完済されていない場合、分割して返済する権利が失われ、貸し出した金融機関が残りの住宅ローンの全額を一括で回収しようとします。残りの債務が一括して返済できない場合、金融機関は強制的に担保となっている資産を売却し、売却価格によって住宅ローンを相殺する手法をとります。これがいわゆる競売です。

この担保不動産を強制売却するのはオークションです。裁判所は、競売物件が所有者の同意なしに売却されることを認め、なおかつ、所有者の代わりにオークション形式で不動産の落札者を決定します。

任意売却支援機構には、ローンがまだ残っているけれど競売はさけたい」という物件所有者からの相談が多く寄せられています。」

・任意売却の成功と失敗

一般に所有されている不動産を売却する場合は、不動産に抵当権が設定されている場合、債務を完済し、売却時に抵当権を抹消しなければなりません。ただし、売却代金でローン残高を返済できない場合、また、不足額を自己資金で補うことができなくても、任意売却によって抵当権を残したまま不動産物件を売却することが可能になります。

任意売却を成功させるためには、所有者だけでなく、債権者、つまり金融機関の協力、あるいは売却担当の不動産仲介業者の法的な認知能力が重要となります。金融機関の同意が得られなかったり、不動産業者のほうが任意売却を受けつけていなかったりする場合、競売になる可能性が高いと言えます。

任意売却を検討する場合はまず、任意売却を得意とする不動産業者をピックアップし、そのうえで支援機構と連携を取り具体的な売却プロセスをシミュレーションしていく必要があります。

・任意売却と競売の違い

任意売却の基本的なプロセスは、通常の不動産売却と同じです。任意とは、債務者の合意のもとで不動産物件を処分することを意味します。
一方、競売は正式には一般競争入札と呼ばれ、債権者は債務者または連帯保証人が所有する財産の売却を裁判所に申し立て、裁判所はその時点で該当の資産を強制的に売却する権限を有します。
競売とは異なり、任意売却では債務者の意思にもとづいて不動産物件を処分することができるため、物件の引き渡しのタイミングについても自分自身で決めることができます。
また、競売は手数料が上乗せされるなど、返済が遅延するほどトータルの返済額が増えることになります。競売の場合は任意売却よりも安い価格で販売される可能性があり、債務者にとってはデメリットのほうが大きくなると言えますので、返済が困難になったり、将来的なローン返済が難しいと感じたら、躊躇せずに任意売却による解決方法を摸索しましょう。

・自己破産しても任意売却は可能？

現状を見ると、任意売却によって住宅ローンの残高がすべて相殺できるケースはきわめてまれであると言えます。残債のリスクは購入時の自己資金の割合と月々の返済額によっても異なりますが、一般的に、返済期間が25年を超えると急激に高まると言われています。
任意売却後、債権者と話し合った後、毎月の返済額をあらためて決定しますが、通常、月額10000円〜50000円程度が相場になります。したがって、住宅ローンの残高が500万円、1毎月の返済額が10,000円であれば、完済まではおよそ500カ月、つまり40年以上かかる計算になり、生涯にわたって支払いを続けることになるため、このようなケースでは借金整理の一環として「自己破産」の申し立てを考慮する必要があります。

自己破産申請によってローンの返済が免除されれば、金銭面と精神面の両方で余裕が生まれるため、その後の人生設計を立てやすくなります。給与や年金は自己破産によって差し押さえられる可能性があると誤解されているようですが、憲法25条の生存権によって最低限度の収入は保障されており、破産後もすべての自由がうばわれるわけではありません。

・任意売却と自己破産

自己破産の申し立てをした場合、裁判所で審査が行われ、一連のプロセスによって自己破産を承認するか否かの判断が行われることになります。賭博、風俗関連、詐欺事案などによって借金苦に陥った場合、「公序良俗に反する」として自己破産が認められない場合があります。

ただ、やむを得ない事情により自己破産が主張されていると認められる場合には、上記の事案に該当する場合でも例外として破産申請が認められることもあります。自己破産から7年が経過した後、再度自己破産請求を行う権利が得られますが、その場合には裁判所の審査が非常に厳しくなり、チェック項目も多くなります。自己破産した場合、基本的に少なくとも5年間は金融機関などのローンを組むことができないので、そのあたりも考慮に入れたうえで専門家とともに生活再建計画を立てましょう。

・任意売却にあたって意識すべき抵当権

抵当権とは、金融機関（債権者）が将来確実にローン残高を回収するために、担保（保証）として不動産物件に設定される権利を指します。これは「抵当権設定」と呼ばれます。
住宅ローンには「固定式抵当権」と「リボルビング式抵当権」があります。ほとんどの抵当権は固定式であり、したがって、住宅ローンなどの新規借り入れを前提としない抵当権であり、一方のリボルビング式はおもに事業資金の調達を視野に入れた抵当権となります。
住宅ローン（リボルビング式を含む）では登録順位にしたがって先取権を有する一方、マンションの管理費など、抵当権設定以前に支払い義務が課されているものについては一定の範囲で控除が認められます。
任意売却における「残存債務」とは、余剰の借入を意味し、債権者に売却代金を納めたとしてもローン残高が残ってしまう状態を表します。金融機関は売却と同時にローンをすべて返済しないかぎり抵当権を抹消しませんが、任意売却に同意した債権者に関しては、残りの債務が残っている状態でも抵当権抹消に応じる義務があります。

・任意売却の注意点

残存債務の決済については、債権者との交渉を行い、債務者の経済状況を説明したうえで返済額を決めていくかたちになります。

また、住宅金融機関等の公的金融機関以外の債権者は、債権の取り立てを債権回収会社に委託し、債権そのものを転売することができます。不動産物件の再販価格は残りの借入額の10分の1から100分の1になってしまうと言われており、直接債権者への返済を継続するのではなく、債権が移転された債権回収会社と話し合ったうえでそれ以降の返済プランを立てることになります。

ただし現実には、対象物件の任意売却がうまくいかず、結果として競売に移行するケースが多いようです。そのおもな原因として、以下のようなものが挙げられます。

1、債務者の非協力
2、仲介する不動産業者の任意売却に関する経験と知識の欠如
1に関しては、債務者の努力もある程度影響してきます。たとえば、 物件の清掃を普段から怠っていた場合、債権者からは「任意売却にかけても売れないだろう」と思われてしまい、売却手続きそのものに応じてもらえない可能性があります。
現状では、任意売却を専門とする不動産業者は非常に少ないのが現状です。そのため、最初の業者選びと業者との相性が何よりも重要となり、スキルの低い業者と契約してしまうと本来なら短期間で売れるはずの不動産物件も売れ残ってしまいます。
無料で複数の不動産業者を比較査定できるサイトも増えてきていますので、任意売却にあたってはまずそれらの情報にアクセスし、入念な準備をととのえましょう。

任意売却にあたって住宅ローンを完済するためにはまず、抵当権の法的な意味について把握しておく必要があります。抵当権を設定する効果と抹消手続きの流れについて見ていきましょう。

・抵当権設定の意味

すべての物品の所有権は、その代金を支払ったうえで初めて承認されます。
ただし、食料品や日常品とは異なり、不動産物件などの場合は、最初に全額を支払うことが難しいため、代金を月単位で分割して支払っていくことになります。
これは住宅ローンと呼ばれるもので、住宅ローンが完済されるまで抵当権が不動産に設定され、ローンを支払わないうちはたとえ住宅に住んでいたとしても所有権を主張することはできません。
言い換えれば、抵当権とは「その時点での不動産の所有者を特定する」ためのものであり、抵当権の抹消によって公的に所有権が購入者本人に移転されたことを証明することができます。
抵当権が設定されている間は住宅ローンが残っていることを意味し、抵当権が設定されている状態で物件を売却することはできません。

・抵当権にまつわるトラブル

抵当権にまつわるトラブルで一般的に見られるのは「相続後に土地を売ることができない」というパターンです。不動産の相続後何十年にもわたって放置し、いざ土地および不動産を売却する段階になって住宅ローンの存在が明確になり、結果として売却がスムーズにいかなくなる、というケースが決して少なくありません。

このようなトラブルを防ぐためにも、住宅ローンを完済した時点で抵当権抹消手続きをすませておき、土地および不動産を円滑に売れるようにしておきましょう。また、両親などから土地や不動産を相続した場合は、その時点で住宅ローンを確認し、適切に住宅ローン残高を把握することが重要です。

・抵当権抹消手続きの起源

原則として、金融機関から設定された抵当権抹消の期限はありません。したがって、金融機関から受け取った必要書類を提出せず、数年または数十年間にわたって放置していたとしても所有権そのものが法的効力を失うことはありません。

ただし、書類の提出と登記手続きとの間に金融機関の移転、倒産名称変更等が発生した場合には、新規の登記によりその旨を証明し、あらためて書類を作成する必要があります。時間と労力を節約するためにも、必要書類は早急に提出し、必要のない抵当権を残さないようにしましょう。

抵当権抹消登記においては、登録識別情報、登記理由証明情報、債権者の代理書などが不可欠となります。

住宅ローンを長期的にゆとりをもって返済していきたいと考えている方にとって、任意売却は非常に親切なシステムであると言えますが、住宅ローンが残っているからといって必ずしもすべてのケースで任意売却が認められるわけではなく、場合によっては選択肢がかぎられるケースもあります。

・任意売却と競売は両立できる

現在、ほとんどの不動産業者が任意売却の仲介を受けつけており、平均でおよそ半年以内に一連の売却手続きが完了し、住宅ローンを相殺することができます。ただし、任意売却を受けつけておらず、競売でのローン完済のみを受けつけているところもありますので、あらかじめ金融機関と不動産業者に確認を取る必要があります。
物件の売却手続きが開始されてから3〜6ヶ月が経過しても住宅ローンの完済に達しない場合、債権者は競売に並行して裁判所に申請書を提出し、より確実に物件を処理するためのアプローチを考えます。
また、競売期間中であっても入札が実際に行われるまでは任意売却に切り替えることが可能ですが、入札開始日より約1カ月後に買い手が見つからなければ変更が認められることはありません。債権者が単独である場合は、期限直前でも任意売却に応じてもらえる可能性がありますが、複数の債権者がいるケースでは売却交渉が難航する可能性がきわめて高いと言えます。

・管理費と任意売却

アパートやマンションに関わる費用としては、

1、管理費
2、修繕積立金
3、駐車場使用料

などがあります。ただし、管理費および修繕積立金については、競売であれば新規の買い手に費用を請求することができるため、実際の売却手続きにおいては大幅なコスト節減につながります。
一方、任意売却の場合、基本的にそれらの費用については売り手側が負担することになり。結局、その分だけ売却費用が上乗せされてしまいます。

・連帯保証人と任意売却

現行の法律では、連帯保証人がいる状態でも任意売却の手続きを行うことは可能です。しかしその場合には、保証人の協力と信頼関係が重要になります。
保証人は、ローンの債務不履行時に代理返済を求められるため、保証人は契約時に債務者の経済状況を細かく把握する必要があります。
もちろん、本来であれば債務者側にすべてのローンを完済する義務があり、できるかぎり連帯保証人に影響が及ばないように綿密な返済プランを組み立てておく必要があります。
債権者が任意売却を認めた場合、保証人は、売却が完了した後、残債の返済について債務者と協議しなくてはなりません。保証人は法的に見ると債務者と同じ立場にあるので、債務者と同様の返済方法や返済額が原則的にはもとめられますが、実際には相対的に債務者よりも連帯保証人の返済責任のほうが軽くなる傾向があり。資産を売却したり、不動産に新たな抵当権を設定して返済を要求されるなど、強制的な取り立てに遭うケースはきわめてまれであると言えます。
ただ、連帯保証人は法的には非常に重い立場であり、場合によっては人生そのものを左右されてしまう可能性があることを充分に理解しておきましょう。

・保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人との間に大きな違いはありません。連帯債務者とは、1つの不動産に対して1つの債務を負う所有者のことです。たとえば、夫と妻が夫婦の自宅を購入する場合、所有権は夫婦共有の資産となり、その場合、夫と妻の両方がローンの全額を返済する義務があります。一方、連帯保証人の場合は債務者個人に対して共同債務保証を行うため、究極的なケースでは債務者個人に返済義務はありません。万一債務者が債務不履行に陥った場合、連帯保証人は債権者の請求があれば本来の債務者に代わって残りのローン残高を弁済していかなくてはなりません。いずれにせよ、債務者が返済を遅延した場合、すべての連帯保証人は債務者と同じ返済義務を負うということであり、連帯債務者の場合は住宅ローン控除を申請することができますが、連帯保証人にはそれが認められません。

任意売却はあくまでも緊急時の手段であり、その前段階で考えるべきことはたくさんあります。任意売却に至らないようにするためにおさえておくべき住宅ローンの基礎知識についてまとめました。

住宅ローンの返済に必要なコストは、金融機関の種類によって異なります。

原則として大手金融機関よりもいわゆるネットバンキングのほうがトータルの金利や手数料が低くおさえられており、この差を利用することで住宅ローンの総コストを削減することができます。

ネットバンキングを利用すると振込手数料や休日の手数料が安くなるだけでなく、店舗にわざわざ足を運ぶ必要もなく、カードローンの利用などが第三者には分かりにくくなると言われています。

ただし、ネットバンキングの大きな欠点として、「公共料金の引き落とし口座などに設定できない」という点が挙げられます。電気代、ガス料金、水道代などの公共料金にかぎらず、現状ではネットバンキングを専用口座として指定できない場合が多く、結局は大手金融機関の口座と併用することになるようです。

しかし、日本でもネットバンキングの認知度が急速に高まっており、利便性が大幅に向上しているため、ネットバンキングに対応した住宅ローンが今後主流になる可能性も充分に考えられます。

・団体信用保険の金利もチェック

住宅ローン契約時に加入する義務がある団体信用保険。その契約内容は保険会社ごとに異なり、保険商品を詳細に比較する必要がありますが、住宅ローンの負担を軽減するためには、保険料と金利が無料となる保険商品を選択する必要があります。
保障内容が充実している保険は一見魅力的ですが、そのような保険商品は、金利が上乗せされている場合がありますので、保障内容とともに平均金利のほうも重点的にチェックしておくようにしましょう。住宅ローンに精通していない人は、手数料や保障内容などの観点から保険商品のメリットを評価する傾向がありますが、細かい諸費用にまで着目したうえで返済計画をシミュレートすると、返済費用をより効率的に削減できます。

「任意売却支援機構」以外にも、任意売却にあたって相談窓口になってくれる専門機関はいくつかあります。できるだけ多くの相談窓口を把握し、任意売却の手続きを円滑に進められるようにしておきましょう。

・弁護士

住宅ローンの返済で何らかのトラブルが発生した場合にはまず、優秀な弁護士事務所をピックアップしましょう。弁護士は法律の専門家ですから、任意売却についての相談だけでなく、住宅ローンの金利トラブルや不動産業者の違法行為についても相談することができます。
不動産トラブルを専門に扱っている弁護士事務所を中心にピックアップすることでより現状に即したアドバイスを受けることができ、目先の問題だけではなく将来的に注意しておくべきトラブルについても落ち着いて対策を立てることができます。

・各種セミナーに参加

各自治体や民間の不動産業者は、定期的に顧客向けのセミナーや相談会を開いています。任意売却や抵当権抹消登記に関するセミナーも各地で開かれていますので、不動産広告や新聞、ウェブサイトなどから情報をこまめにチェックし、情報収集のチャンスを逃さないようにしましょう。

大規模なセミナーには弁護士など法律の専門家も多数参加していますので、個別相談の時間を有効に活用し、売却にあたって必要になる知識をきちんとそろえておきましょう。

任意売却を検討している方にとって、「任意売却支援機構」は非常に頼りになる相談機関です。相談料は基本的に無料ですし、ウェブサイトから問い合わせを行うことができますので、できれば任意売却に至る前段階でアクセスし、相談窓口をいくつか確保しておきましょう。